Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2250

 Nahoru[Zvýšení nájmu při zlepšení užitné hodnoty]

Obsah komentovaného ustanovení

Komentované ustanovení obsahuje další možnost zvýšení nájemného, a to:

• - v odst. 1 – dohodou mezi pronajímatelem a nájemci v domě. Zvláštností tohoto ustanovení je to, že jeho pomocí je možné za podmínek uvedených v komentovaném ustanovení zvýšit nájemné i nájemcům, kteří na dohodu s pronajímatelem nepřistoupí.
• - v odst. 2 – jednostranně na návrh pronajímatele, pokud k dohodě podle odst. 1 komentovaného ustanovení nedojde.

K odst. 1

Zvýšení nájmu dohodou

Dohodu o zvýšení nájemného může pronajímatel uzavřít s jednotlivými nájemci vždy, a to bez jakéhokoli omezení, která pro sjednání dohody stanoví komentované ustanovení.

Dohoda podle komentovaného ustanovení je zvláštní vícestrannou dohodou využitelnou pro bytové domy, kdy na jedné straně stojí pronajímatel a na druhé straně více nájemců bytů v tomto domě. Zvláštností takové dohody je, že v případě, že s takovou dohodou souhlasí více než dvě třetiny nájemců bytů v domě, kteří s dohodou nesouhlasili, pak zvýšení automaticky ze zákona dopadá i na ostatní nájemce bytů, a to od okamžiku, kdy se o uzavření dohody se dvěma třetinami ostatních nájemců bytů v domě dozví. Automatické zvýšení nájemného dopadá pouze na nájemce bytů, a nikoli na nájemce dalších prostor v domě.

Kritéria dohody

Aby měla dohoda výše uvedené důsledky (automatická platnost dohody i na nájemce, kteří dohodu neuzavřeli), pak musí splňovat následující kritéria:

• - pronajímatel musí provést stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody (dále jen "stavební úpravy"),
• - touto dohodou se pronajímatel dohodne o zvýšení nájemného nejvýše o deset procent účelně vynaložených nákladů ročně; deset procent je částkou maximální – dohoda může být uzavřena i na částku nižší,
• - s uzavřením dohody souhlasí alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě.

Možnost předchozí dohody

Pro nájemce, kteří dohodu neuzavřeli, platí pouze ty části dohody, které se týkají zvýšení nájemného. Dohodu lze uzavřít i předem, tedy před započetím stavebních úprav s tím, že ke zvýšení nájmu dojde až okamžikem, kdy budou stavební úpravy dokončeny.

Stavební úpravy

Stavebními úpravami se nerozumějí takové úpravy, na jejichž základě pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257), takové úpravy jsou totiž zahrnuty v běžném nájemném. V komentovaném ustanovení se jedná o úpravy, u nichž musí dojít k výrazné kvalitativní změně (např. bude v domě zaveden výtah, dojde ke změně topení na uhlí v jednotlivých bytech na centrální vytápění apod.).

Je otázkou, zda je ustanovení aplikovatelné i na stavební úpravy, které se dotýkají pouze některých bytů a zda pro zvýšení nájemného pak bude dostačovat dohoda pouze se dvěma třetinami nájemců změnami dotčených bytů. Domníváme se, že takový výklad komentovaného ustanovení by byl správný.

Účelně vynaložené náklady

Rozhodné jsou pouze účelně vynaložené náklady. "Nepochybně půjde o takové náklady, bez nichž by tuto stavební úpravu nebylo možné realizovat"¹ – tedy např. pokud si může pronajímatel pořídit stavební úpravy levněji a z nějakých osobních důvodů pořídí stavební úpravy dráže (např. zvolí zbytečně dražší technologii, protože chce udělat obchod se svým známým), pak rozhodná pro výpočet splnění kritérií bude pouze částka odpovídající účelně vynaloženým nákladům. Podle odst. 2 však platí vyvratitelná právní domněnka, že náklady byly vynaloženy účelně (není-li prokázán opak).

Hranice zvýšení nájemného

Nájemné lze takto zvýšit pro všechny nájemce pouze v součtu o deset procent účelně vynaložených nákladů ročně, přičemž ke všem nájemcům musí být přistupováno stejně (musí dojít k procentuálně stejnému navýšení u všech nájemců, a to zřejmě v poměru podle velikosti podlahové plochy prostor, pro které je nájemné rozpočítáváno). Pokud některé prostory v domě nejsou pronajaty, pak je třeba s těmito prostory při výpočtu také počítat. To se týká i případu, kdy se v domě nacházejí nejenom…