Zapomněl(a) jste své osobní heslo? Neznáte své přístupové údaje?
Získejte přístup k tomuto placenému dokumentu zdarma.
Informace najdete pod ukázkou textu.
Mgr. Pavla Krejčí
Obsah komentovaného ustanovení
Komentované ustanovení obsahuje další možnost zvýšení nájemného, a to:
K odst. 1
Zvýšení nájmu dohodou
Dohodu o zvýšení nájemného může pronajímatel uzavřít s jednotlivými nájemci vždy, a to bez jakéhokoli omezení, která pro sjednání dohody stanoví komentované ustanovení.
Dohoda podle komentovaného ustanovení je zvláštní vícestrannou dohodou využitelnou pro bytové domy, kdy na jedné straně stojí pronajímatel a na druhé straně více nájemců bytů v tomto domě. Zvláštností takové dohody je, že v případě, že s takovou dohodou souhlasí více než dvě třetiny nájemců bytů v domě, kteří s dohodou nesouhlasili, pak zvýšení automaticky ze zákona dopadá i na ostatní nájemce bytů, a to od okamžiku, kdy se o uzavření dohody se dvěma třetinami ostatních nájemců bytů v domě dozví. Automatické zvýšení nájemného dopadá pouze na nájemce bytů, a nikoli na nájemce dalších prostor v domě.
Kritéria dohody
Aby měla dohoda výše uvedené důsledky (automatická platnost dohody i na nájemce, kteří dohodu neuzavřeli), pak musí splňovat následující kritéria:
Možnost předchozí dohody
Pro nájemce, kteří dohodu neuzavřeli, platí pouze ty části dohody, které se týkají zvýšení nájemného. Dohodu lze uzavřít i předem, tedy před započetím stavebních úprav s tím, že ke zvýšení nájmu dojde až okamžikem, kdy budou stavební úpravy dokončeny.
Stavební úpravy
Stavebními úpravami se nerozumějí takové úpravy, na jejichž základě pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257), takové úpravy jsou totiž zahrnuty v běžném nájemném. V komentovaném ustanovení se jedná o úpravy, u nichž musí dojít k výrazné kvalitativní změně (např. bude v domě zaveden výtah, dojde ke změně topení na uhlí v jednotlivých bytech na centrální vytápění apod.).
Je otázkou, zda je ustanovení aplikovatelné i na stavební úpravy, které se dotýkají pouze některých bytů a zda pro zvýšení nájemného pak bude dostačovat dohoda pouze se dvěma třetinami nájemců změnami dotčených bytů. Domníváme se, že takový výklad komentovaného ustanovení by byl správný.
Účelně vynaložené náklady
Rozhodné jsou pouze účelně vynaložené náklady. "Nepochybně půjde o takové náklady, bez nichž by tuto stavební úpravu nebylo možné realizovat"1 – tedy např. pokud si může pronajímatel pořídit stavební úpravy levněji a z nějakých osobních důvodů pořídí stavební úpravy dráže (např. zvolí zbytečně dražší technologii, protože chce udělat obchod se svým známým), pak rozhodná pro výpočet splnění kritérií bude pouze částka odpovídající účelně vynaloženým nákladům. Podle odst. 2 však platí vyvratitelná právní domněnka, že náklady byly vynaloženy účelně (není-li prokázán opak).
Hranice zvýšení nájemného
Nájemné lze takto zvýšit pro všechny nájemce pouze v součtu o deset procent účelně vynaložených nákladů ročně, přičemž ke všem nájemcům musí být přistupováno stejně (musí dojít k procentuálně stejnému navýšení u všech nájemců, a to zřejmě v poměru podle velikosti podlahové plochy prostor, pro které je nájemné rozpočítáváno). Pokud některé prostory v domě nejsou pronajaty, pak je třeba s těmito prostory při výpočtu také počítat. To se týká i případu, kdy se v domě nacházejí nejenom…
Navíc získáte ZDARMA každý týden e-mailem:
A to vše bez reklam.
Registrace proběhla úspěšně. Přihlašovací údaje jsme Vám zaslali na e-mail.
Omlouváme se, ale registraci se nepodařilo založit. Zkuste prosím odeslat formulář později.