dnes je 22.4.2019
Input:

Daň z nabytí nemovitých věcí

25.10.2016, , Zdroj: Verlag Dashöfer

Daň z nabytí nemovitých věcí

Ing. Vlasta Martišková

Právní úprava

  • Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, v platném znění

  • Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platném znění

  • Zákonné opatření Senátu o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů č. 344/2013 Sb.

  • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění

  • Prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku č. 450/2012 Sb., v platném znění

  • Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění

  • Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, v platném znění

  • Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění

  • Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí

  • Občanský soudní řád, exekuční řád, dražební zákon

  • Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, v platném znění

  • Prováděcí vyhláška k zákonu o účetnictví č. 500/2002 Sb., v platném znění

  • ČÚS č. 017 – Zúčtovací vztahy, zejména bod 3.6.4

  • ČÚS č. 019 – Náklady a výnosy, zejména bod 3.5

  • Pokyn GFŘ D-22

Popis operace:

Dnem 1. 11. 2016 nabývá účinnosti zákon č. 254/2016 Sb., kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Od 1. 11. 2016 je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věci vždy nabyvatel. Změna osoby poplatníka odstraňuje institut ručení. Rozhodným okamžikem je vznik daňové povinnosti, tj. den nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Novelizovaným zněním výše uvedeného zákona se postupuje u případů, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovité věci dojde od 1. 11. 2016.

Okamžik nabytí vlastnického práva:

  • Nemovité věci zapisované do katastru nemovitostí – den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí.

  • Rozhodnutí orgánů veřejné moci – den, který je v tomto rozhodnutí určen, pokud není takový den určen, nabývá se dnem právní moci rozhodnutí příslušného orgánu (soudu atd.).

Poplatník daně

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci (kupující). Manželé jsou poplatníky společně a nerozdílně.

V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci do:

  • podílového fondu,

  • fondu obhospodařovaného penzijní společností,

  • svěřenského fondu,

se na tyto fondy hledí jako na jediné nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci.

Předmět daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Nabytí vlastnického práva se řídí třemi různými právními režimy:

  • smluvní převod vlastnického práva k nemovitým věcem nezapsaným v katastru nemovitostí,

  • smluvní převod vlastnického práva k nemovitým věcem zapsaným v katastru nemovitostí,

  • vznik vlastnického práva k nemovitým věcem z jiného právního důvodu (rozhodnutí soudu nebo správního úřadu atp.).

Předmětem daně je pouze nabytí vlastnického práva k taxativně uvedeným nemovitým věcem, tj.:

  • pozemek, stavba, jednotka nacházející se na území České republiky,

  • právo stavby (věcné právo stavebníka mít stavbu na pozemku jiného vlastníka),

  • spoluvlastnický podíl na nemovité věci,

  • zajišťovací převod práva,

  • úplatné postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.

Zdanění nabytí inženýrských sítí od 1. 11. 2016

Zdanění podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí inženýrské sítě nebo nabytí spoluvlastnického podílu na takové budově. Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí).

V případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem (pozemku, stavbě, inženýrské síti, jednotce, právu stavby nebo spoluvlastnickému podílu na některé z těchto nemovitých věcí), kdy spoluvlastníci jsou totožní (nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci nebo svěřenský fond), je předmětem daně z nabytí nemovitých věci pouze úplatné nabytí podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém odpovídá rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech, jež byly předmětem vypořádání, po vypořádání a před vypořádáním.

Nabytí vlastnického práva pro účely daně z nabytí nemovitých věcí je také:

  • vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu a

  • nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla samostatnou movitou věcí, součástí práva stavby nebo neoprávněně zřízena na tomto pozemku.

U vlastnického práva k právu stavby se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí také považuje prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není nabytí vlastnického práva k nemovité věci:

  • provádění pozemkových úprav,

  • případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka,

  • poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí

Osobní osvobození

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozen:

  • členský stát Evropské unie, tzn. i Česká republika,

  • jiný stát, je-li zaručena vzájemnost,

  • územní samosprávní celek nebo dobrovolný svazek obcí.

Územní samosprávné celky a dobrovolné svazky obcí nemají povinnost podávat daňové přiznání.

Od daně z nabytí nemovitých věcí jsou také osvobozeny níže uvedené subjekty za podmínky:

Vykonávají-li ekonomickou činnost pouze v rozsahu, v jakém jde o omezenou výši podpory (přičemž limit daný nařízeními Evropské unie se vztahuje na souhrn všech podpor poskytnutých jednomu příjemci za stanovené časové období, nikoli jen na podporu v podobě osvobození od daně), kdy se nepovažuje za podporu neslučitelnou s vnitřním trhem EU, popř. v rozsahu, v jakém by osvobození od daně spadalo do kategorie podpory, která je na základě blokových výjimek stanovených nařízeními EU považována za slučitelnou s vnitřním trhem.

Jde o případy, kdy:

  1. právnická osoba, nabývá-li vlastnické právo k nemovité věci z majetku členského státu EU nebo z majetku jiného státu, je-li u tohoto jiného státu zachována vzájemnost, a členský stát Evropské unie nebo jiný stát je
    1. zřizovatelem této právnické osoby, nebo
    2. jediným členem této právnické osoby,
  2. právnická osoba, nabývá-li vlastnické právo k nemovité věci z majetku územního samosprávného celku a územní samosprávný celek je
    1. zřizovatelem této právnické osoby, nebo
    2. jediným členem této právnické osoby.

U územního samosprávného celku je podmínka jediného člena právnické osoby splněna i v případě, že členy právnické osoby jsou pouze územní samosprávné celky.

Věcná osvobození u nových staveb

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k

  • pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

  • dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,

  • dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě, která

    • nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek,

    • na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

  • nově vzniklé nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek, v bytovém domě,

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci dle výše uvedeného je osvobozeno od daně pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

Věcná osvobození u jednotek

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která:

  • zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, kdy nabyvatelem je fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru;

  • nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,

    1. je nájemcem této jednotky,
    2. je členem této právnické osoby a
    3. podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

Stane-li se jednotka součástí společného jmění manželů, osvobození se vztahuje na případy, kdy podmínky osvobození vlastnického práva k jednotce splní alespoň jeden z manželů.

Ostatní věcná osvobození

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci při:

  1. provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast,
  2. vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání (družstvo soustavně vyvíjí obecně prospěšné činnosti za účelem pracovní a sociální integrace znevýhodněných osob).

Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí může být předmětem finančního leasingu (podle zákona o dani z příjmů) i právo stavby, které je rovněž osvobozeno.

Základ daně

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota, která je předmětem daně, snížená o uznatelný výdaj kterým je částka, kterou poplatník prokazatelně zaplatil jako