dnes je 28.3.2024

Input:

Daň ze staveb a jednotek

16.1.2017, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 24 minut

Daň ze staveb a jednotek

Ing. Anna Teklá

Základní informace obsahuje text Daň z nemovitých věcí.

Předmět daně

Daň ze staveb a jednotek je druhou částí zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, předmět daně ze staveb a jednotek je upraven v § 7 ZDN.

Rada
Vymezení předmětu daně ze staveb a jednotek má souvislost s novým občanským zákoníkem. Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou stavby se svislou nosnou konstrukcí uvedené v příloze ZDN. Stavby bez svislé nosné konstrukce jsou při splnění určitých charakteristik předmětem daně z pozemků.

Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území České republiky:

a) Zdanitelná stavba, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí dokončená nebo užívána

1. budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona,

2. inženýrská stavba uvedená v příloze tohoto zákona.

b) Zdanitelná jednotka, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí jednotka dokončená nebo užívaná.

Podle § 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, je budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Taková budova je předmětem daně bez ohledu na to, zda je nebo není evidována v katastru nemovitostí.

Rada
Pod pojmem jednotka jako předmět daně ze staveb a jednotek zákon rozumí jednotku vymezenou podle zákona č. 72/194 Sb., o vlastnictví bytu, a taktéž jednotku vymezenou v § 1159 NOZ.

Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Obdobné platí také pro nebytový prostor a soubor bytů nebo nebytových prostorů. Společné části jednotek jsou části, které slouží všem vlastníkům jednotek v domě.

Stavba nebo jednotka je předmětem daně, když je dokončená (nemusí být užívaná) nebo je užívaná. Pokud není splněná alespoň jedna z podmínek, je předmětem daně pouze pozemek, který se po dobu výstavby zdaňuje podle ust. § 6 odst. 3 ZDN jako „stavební pozemek”.

Vyloučení z předmětu daně

Podle § 7 odst. 2 ZDN není zdanitelná stavba, v níž jsou zdanitelné jednotky (jsou totiž samostatným předmětem daně) předmětem daně ze staveb a jednotek.

Ustanovení § 7 odst. 3 ZDN konstatuje, že na zdanitelnou stavbu, která není samostatnou věcí, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní nemovitou věc, které je tato stavba součástí. Nové ustanovení zajišťuje, že předmětem daně ze staveb a jednotek je jednak stavba, která je podle občanského zákoníku samostatnou věcí (stavba a pozemek mají různého vlastníka), a jednak stavba, která je součástí pozemku (stavba a pozemek mají stejného vlastníka).

Rada
ZDN nezdaňuje rozestavěné stavby, tj. nedokončené stavby, které se nedají užívat, i když jsou v katastru nemovitostí zapsány. Ust. § 7 odst. 4 ZDN zohledňuje praxi v situaci, kdy je vydán kolaudační souhlas pouze na část stavby nebo jednotky. Podle tohoto ustanovení jsou zdaňovány také budovy, inženýrské stavby a jednotky, které jsou předmětem daně podle ust. § 7 odst. 1 tohoto zákona a jsou dokončené nebo užívané pouze v části zdanitelné stavby nebo v části jednotky. Od 1. 1. 2016 jsou předmětem daně ze staveb a jednotek také nemovitosti, které jsou ve výstavbě, avšak jsou již částečně využívané ke svému účelu. Úprava tohoto ustanovení vychází z § 119 stavebního zákona, podle kterého lze užívat i část stavby, pokud je schopná samostatného užívání.

Poplatník daně

Poplatníkem daně ze staveb a jednotek podle § 8 odst. 1 ZDN je vlastník stavby nebo jednotky. V dalších odstavcích, obdobně jako u daně z pozemků, je poplatník vymezen v návaznosti na NOZ.

Podle § 8 odst. 2 ZDN je poplatníkem daně ze staveb a jednotek, jde-li o zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku, která je:

  1. ve vlastnictví České republiky – organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná organizace, které jsou příslušné hospodařit s majetkem státu, dále také právnická osoba, která má právo užívat tuto zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku České republiky;
  2. ve svěřenském fondu – správce fondu, který vlastnická práva vykonává vlastním jménem na účet fondu. Správce svěřenského fondu je zapsán v katastru nemovitostí. Podstatou svěřeneckého fondu je, že jeho zakladatel vyčlení část majetku ze svého vlastnictví a svěří ji správci tohoto fondu. Obecně v úpravě svěřenského fondu nelze určit vlastníka nemovité věci, která je v majetku svěřenského fondu. Pro účely daně z nemovitých věcí je poplatníkem daně ze staveb a jednotek samotný svěřenský fond, přičemž práva a povinnosti jako daňový subjekt vykonává právě svěřenský správce;
  3. v podílovém fondu – obhospodařovatel fondu, který vlastnická práva vykonává vlastním jménem na účet fondu. Podílový fond nemá právní osobnost. Majetek v podílovém fondu je ve vlastnictví všech podílníků podle hodnoty jimi vlastněných podílových listů;
  4. ve fondu obhospodařovaném penzijní společností – obhospodařovatel fondu, který vlastnická práva vykonává vlastním jménem na účet fondu.

Podle § 8 odst. 3 ZDN je poplatníkem daně ze staveb a jednotek vždy nájemce nebo pachtýř u propachtované zdanitelné jednotky, která zahrnuje nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru nebo zdanitelné stavby, s výjimkou budovy obytného domu, jsou-li:

  1. s ním příslušné hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv,
  2. nebo převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí.

Rada
Pachtýř má obdobné postavení jako nájemce, avšak má na rozdíl od nájemce právo věc nejen užívat, ale i požívat. Předmětem pachtu může tedy být věc přinášející výnos.

Osvobození od daně

Rozsah osvobození od daně ze staveb v ustanovení § 9 ZDN je výrazně větší než u daně z pozemků. Není to však osvobození absolutní, neboť pod jednotlivými písmeny v dalších odstavcích § 9 jsou osvobození omezena vlastnictvím, rozsahem, druhem pozemku nebo charakterem zdanitelné stavby, se kterou pozemek tvoří funkční celek, anebo počtem zdaňovacích období.

Pozor!
Po posledních novelách došlo k 1. 1. 2016 v osvobození od daně ze staveb a jednotek k níže popsaným změnám.

Ust. § 9 odst. 1 písm. r)– zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky na dobu pěti let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, nejde-li o její přímé spalování.

Zákon vyjímá možnost uplatnit nárok na osvobození od daně v případě změny způsobu vytápění z pevných paliv na způsob vytápění, kdy je biomasa spalována přímo, tedy bez předchozího zplynování. Osvobození lze uplatnit, pouze když ke změně vytápění z pevných paliv dojde, mimo uvedené obnovitelné energie, na systém využívající biomasu nepřímým spalováním ve zplynovacím kotli. Nepřímým spalování biomasy dochází k vyšší účinnosti k nižším emisím.  K tomuto ustanovení přísluší v Čl. ll. bod. 2 zákona přechodného ustanovení, podle kterého u změn systému vytápění provedených do konce roku 2015, se použije znění ust. § 9 odst. 1 písm. r) ZDN, zákona o dani z nemovitých věcí platného do konce roku 2015.

Podle  odstavce 4 tohoto ustanovení se osvobození od daně ze staveb a jednotek podle odstavce 1 písm. r) nevztahuje na zdanitelnou stavbu a zdanitelnou jednotku, je-li centrálně vytápěna a napojena na systém rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona.

Ust. § 9 odst. 1 písm. w)od daně ze staveb a jednotek jsou osvobozeny nejdéle na dobu pěti let zdanitelné stavby ve vládou schválené zvýhodněné průmyslové zóně podle zákona upravujícího investiční pobídky pořízené nebo zřízené pro účely realizace investiční akce, pro kterou je vydáno rozhodnutí o příslibu investiční pobídky ve formě osvobození od daně z nemovitých věcí, jestliže obec zcela nebo částečně osvobodí zdanitelné stavby ve zvýhodněné průmyslové zóně obecně závaznou vyhláškou.

Tento nový nárok na osvobození přinesla novela ZDN provedená zákonem č. 84/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 72/2000 Sb., o investičních pobídkách a o změně některých zákonů (zákon o investičních pobídkách nebo „ZI”), ve znění pozdějších předpisů. Osvobození má fakultativní charakter, o kterém rozhoduje příslušná obec. Jedná se o osvobození daně ze staveb a jednotek, které je třeba uplatnit podáním nového daňového přiznání k dani z nemovitých věcí.

Uplatnit osvobození podle nových ustanovení je možné za splnění několika podmínek:

  • zdanitelné stavby se musí nacházet ve zvýhodněné průmyslové zóně;

  • zdanitelné stavby musí být pořízeny pro účely realizace investiční akce;

  • je pro tuto investiční akci vydáno rozhodnutí o příslibu investiční pobídky ve formě osvobození od daně z nemovitých věcí;

  • byla vydaná obecně závazná vyhláška, ve které obec stanoví, zda se u předmětných zdanitelných staveb jedná o úplné či částečné osvobození od daně vyjádřené v procentech, dobu, na kterou se osvobození uplatní (max. 5 let).

V případě nedodržení podmínek a povinností stanovených zákonem o investičních pobídkách osvobození od daně z nemovitých věcí podle ust. § 14 ZDN zaniká a poplatník je povinen podat dodatečná daňová přiznání na všechna zdaňovací období, ve kterých bylo toto osvobození uplatněno. Ust. § 148 DŘ, daňového řádu, podle něhož daň nelze stanovit po uplynutí lhůty, se v daném případě neuplatňuje.

Trvalé osvobození

Osvobozeny jsou zdanitelné stavby (budovy a inženýrské stavby) a jednotky (byty a nebytové prostory) ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí. U zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek nacházejících se mimo vlastní katastrální území obce ZDN vyžaduje podat daňové přiznání a také za tyto stavby a jednotky zaplatit daň.

Rada
Od daně ze staveb a jednotek může být osvobozena pouze určitá část stavby nebo jednotky, např. část stavby nebo jednotky skutečně sloužící školám a školským zařízením, muzeím a galeriím, knihovnám vedeným v evidenci knihoven, státním archivům podle zákona upravujícího archivnictví a spisovou službu, zdravotnickým zařízením, zařízením sociální péče, ústavům a fundacím.

Dočasné osvobození

Časově omezený nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek vyžaduje například ust. § 9 odst. 1 písm. p) ZDN. Podle toho ustanovení mohou být od daně ze staveb a jednotek osvobozeny zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky kulturních památek po provedení stavební úpravy počínaje rokem následujícím po vydání kolaudačního souhlasu, a to na dobu 8 let.

Ekologické parametry

Podle § 9 odst. 1 písm. r) ZDN jsou od daně ze staveb a jednotek osvobozeny zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky na dobu pěti let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, pokud se nejedná o její přímé spalování.

Daňové přiznání

Nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek nemusí všichni poplatníci uplatňovat podáním daňového přiznání. Například obec, která vlastní stavby pouze na svém katastrálním území, daňové přiznání nepodává. Nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek jsou poplatníci povinni uplatnit v daňovém přiznání v případě, že uplatňují nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek podle ust. § 9 odst. 1 písm. d) až f), k), m) až r), u) a v) ZDN, např. spolky, veřejné vysoké školy a další.

Základ daně

Stejně jako daň z pozemků rozlišuje i daň ze staveb a jednotek několik druhů staveb s odpovídajícími základními sazbami daně.

Podle § 10 odst. 1 ZDN je základem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné stavby výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.

Pozor!
Definice zastavěné plochy v § 10 odst. 2 ZDN je konstatováním, že pro účely daně z nemovitých věcí se zastavěnou plochou rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby. Pro zjištění základu daně je rozhodující skutečný stav zastavěné plochy stavby.

Ust. § 10 odst. 3 – základem daně ze staveb a jednotek u jednotky je upravená podlahová plocha, kterou je výměra podlahové plochy zdanitelné jednotky v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená:

a) koeficientem 1,22, je-li

1. tato zdanitelná jednotka v budově bytového domu a

2. její součástí podíl na pozemku nebo je-li její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků takových zdanitelných jednotek užívaného společně s těmito jednotkami, nebo

b) koeficientem 1,20 v ostatních případech.

Jednotka podle občanského zákoníku zahrnuje byt nebo nebytový prostor a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, včetně pozemku, na němž byl dům zřízen. Obdobně to platí pro soubor bytů nebo nebytových prostor. Základem daně u zdanitelné jednotky (byt, nebytový prostor, soubor jednotek) je vždy upravená plocha jednotky, což je podlahová plocha vynásobená koeficientem 1,22 anebo 1,20.

Koeficient 1,22 lze použít za podmínek, že jednotka se nachází v bytovém domě a zároveň se k ní váže podíl na pozemku, a to buď pod stavbou bytového domu, nebo podíl na dalším pozemku, který je užíván spolu s touto zdanitelnou jednotkou. Podíl na pozemku není předmětem daně podle ust. § 2 odst. 2 písm. e) ZDN, avšak jeho existence se odráží v koeficientu (1,22). Bytovým domem se rozumí budova vedená v katastru nemovitostí s využitím stavby jako bytový dům nebo objekt k bydlení, pokud se v tomto objektu nachází čtyři a více bytů. Pojem bytový dům je vymezen vyhláškou č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Objekt k bydlení s byty tři a méně se v dani z nemovitých věcí považuje za objekt s charakterem rodinného domu.

Koeficient 1,20 se použije při zjišťování upravené podlahové plochy u zdanitelné jednotky nacházející se v budově s využitím bytový dům nebo objekt k bydlení se čtyřmi a více byty, pokud se k ní neváže podíl na pozemku.

Koeficient 1,20 se použije u jednotky, která se nachází v jiných stavbách než ve stavbách s využitím bytový dům, a to bez ohledu skutečnost, zda se k ní váže podíl na pozemku. U „jiných staveb” než bytový dům nebo objekt k bydlení, je podíl na pozemku vztahující se k jednotce předmětem daně z pozemků a v daňovém přiznání se přiznává na samostatném listě. Koeficient 1,20 se použije také u zdanitelných jednotek nacházejících se v rodinném domě.

Sazby daně

V souvislosti s novým vymezením předmětu daně ze staveb a jednotek došlo legislativně technickou úpravou k přesunutí bytu evidovaného v katastru nemovitostí z § 11 odst. 1 písm. a) původního zákona o dani z nemovitostí pod společné ustanovení § 11 odst. 1 písm. f) ZDN. Podle tohoto ustanovení je sazba daně ze staveb a jednotek u ostatních jednotek a bytů 2 Kč za 1 m2 upravené podlahové plochy.

Pozor!
Pod ostatní jednotkou lze tedy rozumět byty a nebytové prostory, které slouží k různým účelům, nesmí však sloužit k podnikání.

Základní sazby daně jsou uvedeny v § 11 odst. 1 písm. a) až f) ZDN. U budovy obytného domu, u budovy pro rodinnou rekreaci, budovy rodinného domu využívané pro rodinnou rekreaci a u garáže vystavěné odděleně od budov obytných domů, s výjimkou zdanitelných staveb k podnikání, se základní sazba zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, pokud zastavěná plocha tohoto podlaží přesahuje 2/3 plochy zastavěné stavbou.

Pozor!
U zdanitelných staveb pro podnikání, jejichž převažující část zastavěné plochy je užívána pro podnikání, se základní sazba zvyšuje o 0,75 Kč za každé nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy. ZDN nepřihlíží k počtu podzemních podlaží, neboť předmětem daně ze staveb a jednotek je pouze nadzemní část stavby. Základem daně u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.

Obytné domy a byty

U budovy obytného domu je základní sazba 2 Kč za m2 zastavěné plochy. Obytný dům, který je zčásti obydlený nebo zcela neobydlený, je pro účely ZDN chápán i nadále jako obytný dům.

Pozor!
Charakter obytného domu ztrácí zdanitelná stavba v případě, že převažující část její podlahové plochy v nadzemních částech stavby je užívána pro podnikání. V takovém případě se použije i u budovy obytného domu základní

Nahrávám...
Nahrávám...