dnes je 28.3.2024

Input:

Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1124

1.12.2017, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 7 minut

3.2.4.2.4
Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1124

JUDr. Ilona Černochová, LL.M.

[Předkupní právo spoluvlastníka]

Novelizace předkupního práva

Novelou NOZ provedenou zákonem č. 460/2016 Sb. je s účinností od 1. 1. 2018 opětovně rozšířeno předkupní právo spoluvlastníka při prodeji spoluvlastnického podílu. Na rozdíl od předchozí právní úpravy (viz níže) se tak předkupní právo uplatní bez ohledu na způsob založení spoluvlastnictví a bez časového omezení.

Zákonodárci se rozhodli pro návrat k tomuto osvědčenému institutu zejména z důvodu ochrany spoluvlastníků, kteří mají tímto způsobem možnost ovlivnit, s kým budou své spoluvlastnictví sdílet. Vedle toho vede předkupní právo ke scelování podílů, což umožňuje efektivnější využívání a správu věci. Předkupní právo se uplatní pouze u nemovitých věcí, neboť právě tam je zájem na scelování podílů největší.

Spoluvlastnický podíl

Spoluvlastnictví k věci se vyznačuje tím, že každý ze spoluvlastníků má na věci určitý vymezený podíl. Tento podíl je vyjádřením míry účasti každého spoluvlastníka na věci. Základním pravidlem je, že každý spoluvlastník může nakládat se svým podílem (v rámci zákonných mezí) libovolně. Je tedy nepochybné, že předkupní právo mezi spoluvlastníky znamená zákonné omezení dispoziční volnosti spoluvlastníka, který nemá možnost prodat svůj spoluvlastnický podíl bez dalšího komukoliv, ale musí jej vždy přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům.

Blíže ke spoluvlastnickému podílu viz komentář k § 1121 až § 1123.

K odst. 1

Předkupní právo a jeho rozsah

Podstatou předkupního práva je povinnost spoluvlastníka nabídnout svůj podíl přednostně ostatním spoluvlastníkům, pokud jej chce převést na třetí osobu. Není přitom rozhodné, s jak velkým podílem jednotliví spoluvlastníci disponují.

Předkupní právo spoluvlastníka vzniká ze zákona a nezapisuje se do katastru nemovitostí. Zákon však výslovně umožňuje, aby se jej spoluvlastník vzdal, a to i s účinky pro právní nástupce (více viz komentář k § 1125).

Předkupní právo má věcněprávní povahu, v důsledku čehož přechází s převodem spoluvlastnického podílu na nového spoluvlastníka, který je jím vázán pro případ dalšího převodu.

Výjimka – přechod vlastnického práva

Je důležité si uvědomit, že předkupní právo spoluvlastníka se uplatní pouze v případě převodu vlastnického práva, a nikoliv jeho přechodu. Nejčastějším případem převodu je bezpochyby uzavření kupní smlouvy. Podle judikatury je třeba za převod v tomto smyslu považovat i uzavření smlouvy o převodu podílu, kdy je spoluvlastnický podíl k nemovitosti vkládán do obchodní společnosti jako nepeněžitý vklad, neboť převodní smlouva má zde charakter kupní smlouvy (viz rozhodnutí NS sp. zn. 22 Cdo 1143/2000). Tento judikát vydaný za účinnosti ObčZ je podle našeho názoru použitelný rovněž na současnou právní úpravu.

K přechodu vlastnického práva k podílu naopak dochází typicky při jeho dědění nebo při prodeji spoluvlastnického podílu v rámci výkonu rozhodnutí (zde je spoluvlastník chráněn tím, že má možnost dorovnat nejvyšší podání podle § 338 odst. 2 a 3 OSŘ). V těchto i dalších případech přechodu vlastnického práva k podílu se předkupní právo spoluvlastníka ve smyslu komentovaného ustanovení neuplatní.

Výjimka – převod na osoby blízké

Při převodu svého podílu není spoluvlastník limitován ani v případě, že jej převádí na osobu blízkou. Mezi tyto osoby patří příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo registrovaný partner. Dále sem spadají i další osoby v poměru rodinném nebo obdobném, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí (více k osobám blízkým v komentáři k § 22).

Výkon předkupního práva

Při výkonu předkupního práva se postupuje podle ustanovení o závazcích obsažených v hlavě II NOZ (předkupní právo je upraveno v § 2140 a násl.).

Spoluvlastník povinný z předkupního práva (dlužník) plní svou povinnost vůči ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům) poté, kdy obdrží konkrétní nabídku na odprodej svého podílu. V tuto chvíli ohlásí ostatním spoluvlastníkům v písemné formě všechny podmínky, za nichž chce podíl koupit třetí osoba – koupěchtivý (blíže viz komentář k § 2147).

Oprávněný spoluvlastník má možnost vykonat své předkupní právo tím, že zaplatí cenu, kterou za podíl nabídl koupěchtivý. Tuto cenu musí zaplatit buď ve sjednané lhůtě, anebo nejpozději do tří měsíců po nabídce (§ 2148).

V praxi může nastat situace, že o koupi podílu má zájem více spoluvlastníků (předkupníků). V tomto

Nahrávám...
Nahrávám...