Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2239 - Zakázaná ujednání

Komentované ustanovení obsahuje seznam zakázaných ujednání v nájemní smlouvě. Toto ustanovení bezprostředně navazuje na § 2235 odst. 1 NOZ, a to na zákaz ujednání zkracujícího nájemcova práva. Komentované ustanovení je vůči § 2235 odst. 1 NOZ ustanovením speciálním a obsahuje konkrétní seznam zakázaných ujednání. To však neznamená, že by jiná ujednání zkracující práva nájemce byla možná.

Komentované ustanovení zakazuje:

• ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu,

• ujednání ukládající nájemci povinnost, která je zjevně nepřiměřená.

Především je třeba poznamenat, že komentované ustanovení směřuje výlučně k ochraně nájemce, a nikoliv k ochraně pronajímatele. Tudíž stejná ujednání v neprospěch pronajímatele lze ve smlouvě volně sjednat. Ustanovení je aplikovatelné pouze na nájem bytu či domu k zajištění bytových potřeb nájemce. Pro jiné typy nájemních smluv se nepoužije.

Ujednání týkající se smluvních pokut

Institut smluvní pokuty je blíže vymezen v § 2048 a násl. NOZ. Pokud se týká zákazu ujednání ukládajícího nájemci smluvní pokuty, pak ustanovení vylučuje prakticky sjednání jakékoliv smluvní pokuty v neprospěch nájemce, a to nejenom smluvní pokuty při prodlení s hrazením nájmu, ale i všechna ujednání o smluvních pokutách pro případ neplnění jiných povinností. K případným smluvním ujednáním, která by byla s tímto zákazem v rozporu, se nepřihlíží, tj. hledí se na ně, jako kdyby ve smlouvě vůbec nebyla obsažena. V případném soudním sporu o smluvní pokutu mezi nájemcem a pronajímatelem bude muset soud přihlédnout k tomuto zákazu z úřední povinnosti.

To však neznamená, že by institut smluvní pokuty…