dnes je 28.3.2024

Input:

Operatívny prenájom nehnuteľnosti

27.2.2017, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 8 minut

9.5.2 Operatívny prenájom nehnuteľnosti

Ing. Beata Krausová, Ing. Daniela Krištofíková; Ing. Alena Zábojová

Právne predpisy a súvisiace predpisy

Pri operatívnom prenájme nehnuteľnosti sa opierame o nasledovné predpisy:

Zmluvné vzťahy

  • Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník”), §§ 663 – 723 (ustanovenia upravujúce nájomnú zmluvu).

  • Zákon č. 116/1990 Zb. v z. n. p. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

  • Zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s nebytovými náhradami.

Účtovný pohľad

  • Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p. (ďalej len „zákon o účtovníctve”).

  • Opatrenie MF SR č. 23 054/2002-92 v z. n. p., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva (ďalej len „postupy účtovania”), § 21 ods. 4 (odpisovanie technického zhodnotenia na prenajatom majetku v účtovníctve nájomcu), § 32 ods. 2 písm. c) (účtovanie technického zhodnotenia na prenajatom majetku v účtovníctve nájomcu), § 35 ods. 3 (účtovanie obstarania technického zhodnotenia na prenajatom majetku v účtovníctve nájomcu), § 41 ods.1 (technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku a odpisované nájomcom sa odpíše v priebehu nájmu), § 42 ods. 1 (použitie analytických účtov), § 56 (časové rozlíšenie), § 85, ods. 2 písm. b) (podsúvahové účty).

Daňový pohľad

  • Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „zákon o dani z príjmov”), § 2, písm. i) ZDP (definícia pojmu daňový výdavok), § 16 ods. 1 písm. e) ZDP bod 4 (nájomné ako zdroj príjmov daňovníka s obmedzenou daňovou povinnosťou), §17 ods. 1 písm. b) ZDP, § 17 ods. 20 a 21 ZDP (nepeňažný príjem prenajímateľa), § 17 ods. 24 písm. c) ZDP, § 19 ods. 4 ZDP (úhrada nájomného fyzickej osobe), § 22 až 28 ZDP (odpisovanie hmotného a nehmotného majetku), § 29 ZDP (technické zhodnotenie hmotného a nehmotného majetku), § 44 ZDP (zabezpečenie dane).

  • Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len zákon o DPH), § 2 ods. 1 písm. b) ZDPH, § 3 ods. 1 a 2 ZDPH (za podnikanie sa v zmysle tohto zákona považuje aj využívanie hmotného a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku), § 8 ods. 1 písm. c) ZDPH (za dodanie tovaru sa považuje aj odovzdanie tovaru na základe nájomnej zmluvy, podľa ktorej sa vlastníctvo k predmetu nájomnej zmluvy nadobudne najneskôr pri zaplatení poslednej splátky), § 9 ZDPH (nájom majetku je dodaním služby), § 16 ods. 1 ZDPH (miesto dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť), § 69 ods. 2 ZDPH (osobou povinnou platiť daň správcovi dane je zdaniteľná osoba pri službách podľa § 16 ods. 1 ZDPH, ktoré jej dodala zahraničná osoba, ak je nehnuteľnosť umiestnená v tuzemsku).

Právna podstata operatívneho prenájmu

Operatívny prenájom podľa Občianskeho zákonníka

Podľa Občianskeho zákonníka prenajímateľ nájomnou zmluvou prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne v dojednanej dobe užíval alebo z nej bral aj ekonomické úžitky. Občiansky zákonník oprávňuje nájomcu dať prenajatú vec do podnájmu, ak nájomná zmluva nehovorí inak. Ak nájomca dá vec do prenájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo od zmluvy odstúpiť.

Z hľadiska dane z príjmu nie je dôležité, či sa jedná o nájom alebo podnájom, pretože zákon o dani z príjmov nerozlišuje medzi nájmom a podnájmom. Určenie vlastníckeho vzťahu je dôležité z hľadiska uplatňovania niektorých práv prenajímateľa a podnajímateľa.

Úpravy na prenajatej veci

Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených, môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal, a to až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia vykonaných zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci.

Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Ak nájomca vykoná zmeny na prenajatom majetku bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť majetok na svoje náklady do pôvodného stavu.

Operatívny prenájom podľa Zákona 116/1990

Ustanovenia Zákona 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 OZ a nasledujúcich špeciálne, čo vyplýva aj z § 720 OZ – „nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon”. Preto na právne vzťahy vzniknuté na základe Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sa použijú prednostne ustanovenia tohto zákona a pokiaľ niektoré otázky nie sú upravené v tomto zákone, použije sa podporne Občiansky zákonník.

Podstatné náležitosti zmluvy

Zmluva musí byť uzavretá písomne a musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

  • predmet nájmu, teda vymedzenie nebytového priestoru, najlepšie podľa údajov v katastri nehnuteľností,

  • účel nájmu, ktorý je potrebné vymedziť v súlade so

Nahrávám...
Nahrávám...