8.556
Vstupní cena nemovitosti
Ing. Petr Koubovský
Fyzická osoba koupila v r. 2010 starý vojenský dům (bývalá ubytovna), který 6 let rekonstruovala. V roce 2016 proběhla kolaudace a v katastru nemovitostí došlo ke změně a byl proveden zápis na rodinný dům. V roce 2017 se začal tento rodinný dům pronajímat a byla stanovena reprodukční cena k zahájení nájmu podle § 29 odst. 1 písm. d) ZDP. Příjmy jsou daněny podle § 9 ZDP. Uplynulo více jak 5 let od úplatného pořízení nemovitosti před zahájením nájmu, tak proto byla stanovena reprodukční cena. I když byly provedeny zásadní stavební úpravy a změny, tak stanovení vstupní ceny je pořád odvozeno od vlastnictví nemovitosti a následnému zahájení nájmu. Je naše úvaha správná? Byla by také stanovena reprodukční cena, když většinu stavebních prací si fyzická osoba prováděla sama? Předpokládáme, že nová kolaudace (zápis rodinného domu) nemá vliv na stanovení vstupní ceny, a tudíž nelze použít pořizovací cenu včetně oprav a technického zhodnocení.
Odpověď
Mou odpověď bych začal asi trochu netradičně "odzadu".
Co se týče výdajů uplatnitelných proti příjmům z pronájmu, umožnuje ZDP jejich stanovení dvěma způsoby:
Skutečnými výdaji se rozumí takové výdaje, které byly skutečně poplatníkem vynaloženy a které také prokazuje.
Tato volba výdajů s sebou pronajímateli přináší pracnější způsob jak samotného výpočtu daně, tak dále adekvátní prokazování takovýchto skutečných výdajů před finančním úřadem, zejména pak doložení, že finanční prostředky pronajímatel skutečně vynaložil/vyplatil a tyto souvisejí s příjmy z pronájmu. V praxi je možná papírová či elektronická evidence, např. v excelovské tabulce; doklady je doporučeníhodné uchovávat i v elektronické podobě, aby nehrozila jejich ztráta nebo znehodnocení (některé účtenky například časem vyblednou a přestanou být čitelné).
Mezi skutečné výdaje uplatnitelné oproti příjmům z pronájmu lze v obecné rovině zahrnout např. tyto výdaje:
-
roční daňové odpisy nemovité věci (např. bytu) – ponejvíce odpis na dobu 30 let,
-
úroky z hypotéky či úvěru ze stavebního spoření, kterou/ý byl na pořízení nemovité věci vzat a čerpán (pouze za dobu pronájmu),
-
poplatky za vedení účtu k hypotečnímu úvěru (pouze za dobu pronájmu),
-
náklady na vnitřní vybavení nemovité věci (např. nábytek, spotřebiče apod., pokud nepřesáhne částku 80 000 Kč jednotlivě), jinak se musí odepisovat,
-
náklady na opravy a údržbu nemovité věci včetně veškerého použitého materiálu bez limitně (nesmí se však jednat o technické zhodnocení),
-
stavební úpravy (technické zhodnocení) s hodnotou převyšující 80 000 Kč se projeví až prostřednictvím odpisů,
-
příspěvky do fondu oprav u bytů (platby vlastníka jednotky na provozní výdaje do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady – viz k § 9 odst. 3 bod 2. pokynu GFŘ D-22.
-
správcovský poplatek
-
odměny výboru SVJ / družstva
-
pojištění nemovité věci,
-
výdaje za zpracování daňového přiznání daňovým poradcem,
-
zaplacené podnájemné bez služeb (u družstevního bytu), nebo příspěvky na správu domu a pozemku bez služeb (u bytu v osobním vlastnictví) – provozní výdaje,
-
platby vlastníka jednotky do fondu oprav určené na technické zhodnocení společných částí, jsou podle finanční správy daňovým výdajem až ve formě odpisů po dokončení technického zhodnocení
-
provize realitní kanceláře za nalezení pod/nájemce, náklady na inzerci,
-
odpisy nemovité věci (pouze bytu v osobním vlastnictví),
-
daň z nemovitých věcí (u bytu v osobním vlastnictví).
Jako výdaje lze tedy zahrnout veškeré výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů (§ 24 odst. 1 ZDP). Úhrady za služby (teplo, voda, elektřina apod.) nejsou podle § 686 NOZ součástí úhrady nájemného, a tudíž se do příjmů z pronájmu/výdajů nezahrnují. Příspěvek do fondu oprav nelze považovat za daňový výdaj, neboť se jedná v podstatě o dlouhodobou zálohu na financování případných aktivit typu oprav či technických zhodnocení, apod. v budoucnu.
Ze všech výše uvedených…
