Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2445

[Zprostředkování]

Smlouva o zprostředkování se řadí mezi smlouvy příkazního typu, tj. smlouvy, jejichž obsahem je závazek obstarat pro jiného nějakou záležitost. Pro smlouvu příkazního typu je typická povinnost k činnosti, nikoliv povinnost k výsledku. V případě zprostředkovatelské smlouvy se zprostředkovatel zavazuje k činnosti, ale ne k tomu, že opravdu uzavření smlouvy zprostředkuje.

Komentované ustanovení obsahuje v zásadě dvě možnosti jak zprostředkovatelskou smlouvu sjednat, a to:

• - v odst. 1 se zprostředkovatelskou smlouvou rozumí smlouva, na jejímž základě se zprostředkovatel zavazuje obstarat zájemci za provizi uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout provizi tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele,
• - v odst. 2 je pak definována vyvratitelná právní domněnka, že se má za to, že zprostředkovatelskou smlouvou se též rozumí vztah, na jehož základě se jedna strana zaváže druhé straně obstarat za provizi příležitost k uzavření smlouvy. Musí však být z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována provize.

Smlouva nemusí být uzavřena písemně, pro její platnost tedy postačí, pokud se na jejím obsahu smluvní strany dohodnou ústně.

Podstatnými náležitostmi smlouvy jsou:

• - určení smluvních stran,
• - závazek zprostředkovatele zprostředkovat uzavření smlouvy nebo zprostředkovat příležitost k jejímu uzavření,
• - určení zprostředkovávané smlouvy,
• - určení výše provize zprostředkovatele a závazek k její úhradě,

Smlouva bez uvedení výše provize

Pokud by výše provize zprostředkovatele nebyla ve smlouvě uvedena, stačí, pokud je mezi stranami jednoznačně dáno, že má být provize zájemcem poskytnuta. Výše provize by se pak určovala podle pravidel uvedených v ustanovení § 1792 – pokud není ve smlouvě sjednána výše provize či způsob, jakým bude tato výše určena, platí, že úplata byla ujednána ve výši obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. Pokud by se ani takto nepodařilo výši úplaty určit, určí ji soud s přihlédnutím k obsahu smlouvy, povaze plnění a zvyklostem.

Zprostředkovatel tedy vyvíjí pro zájemce činnost směřující k tomu, aby zájemce měl možnost a příležitost uzavřít určitou smlouvu s třetí osobou. Zákon nedefinuje, co by mělo být předmětem smlouvy, jejíž uzavření má být zprostředkováno, to je zcela na uvážení smluvních stran.

Zprostředkování příležitosti k uzavření některých smluv je zákonem regulováno, příkladem takové regulace je úprava zprostředkování spotřebitelského úvěru podle zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů. Omezena je například i výše zisku při zprostředkování osvojení (§ 798) – zde se však jedná o jiný typ zprostředkování (není uzavírána smlouva).

Vyhledání smluvních partnerů

Závazek zprostředkovatele nespočívá v samotném uzavření zprostředkovávané smlouvy, ale ve zprostředkování příležitosti k jejímu uzavření. Zprostředkovatel tedy především pro zájemce aktivně vyhledává potenciální smluvní partnery. Obsah zprostředkovávané smlouvy není podstatnou náležitostí zprostředkovatelské smlouvy. Do zprostředkovatelské smlouvy je možné obsah zprostředkovávané smlouvy uvést pouze velmi obecně – obsah smlouvy totiž nemusí být znám a konečné znění smlouvy většinou závisí na následných kontraktačních jednáních zájemce a třetí osoby vyhledané zprostředkovatelem.

Pokud ovšem zájemce trvá na určité podobě zprostředkovávané smlouvy, nebo alespoň na některých jejích podmínkách, měl by je do zprostředkovatelské smlouvy rozhodně zahrnout.

Zprostředkovatel musí zájemce seznámit s třetí osobou, kterou vyhledal, a umožnit mu, aby se obě strany na případném znění smlouvy dohodly. Zprostředkovatel se však nemusí účastnit případných jednání mezi zájemcem a osobami, které mají zájem na uzavření smlouvy, pokud mu tak zprostředkovatelská smlouva výslovně nestanoví. Jelikož však má zprostředkovatel s ohledem na vznik práva na provizi zájem na uzavření zprostředkovávané smlouvy, doporučujeme zařadit do zprostředkovatelské smlouvy právo zprostředkovatele na účast při kontraktačních jednáních.

Identifikace nemovitostí

Pokud je předmětem zprostředkování týkající se nemovitostí, nemusejí být tyto nemovitosti ve zprostředkovatelské smlouvě popsány přesně tak, jak je to nutné pro provedení zápisu v katastru nemovitostí. Postačí, pokud budou nemovitosti popsány tak, aby bylo zřejmé, o jaké nemovitosti se jedná. Postačí tedy například uvést, že se jedná o zprostředkování prodeje všech nemovitostí uvedených na listu vlastnictví vedeném pro konkrétní katastrální území.¹

Nemovitost v SJM

Pokud se má zprostředkovávaná smlouva týkat nemovitostí, které náležejí do společného jmění manželů, může přesto zprostředkovatelskou smlouvu uzavřít pouze jeden z manželů, neboť zprostředkovatelská smlouva ještě není úkonem, který by se týkal společné věci.

Judikát

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 33 Odo 533/2005 ze dne 28. 6. 2007, který je aplikovatelný i po přijetí NOZ

Existence společného jmění manželů a výše spoluvlastnických podílů k těmto nemovitostem nehrála roli, neboť uzavření zprostředkovatelské smlouvy není ještě úkonem, který by se bezprostředně dotýkal společné věci (§ 145 odst. 2 ObčZ); až kupní smlouva, kterou měl žalobce připravit pro žalovaného (v případě nalezení vážného zájemce o koupi) a jejíž účastnicí by musela být i manželka žalovaného s ohledem na spoluvlastnický podíl spadající do společného jmění manželů,…