Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2707

 Nahoru[Základní ustanovení k výměnku]

Systematické zařazení do NOZ

Výměnek, respektive smlouva o výměnku je zařazena v části čtvrté NOZ, Relativní majetková práva, Hlava II Závazky z právních jednání, Díl 12 Závazky ze zaopatřovacích smluv. Jako zaopatřovací smlouvy pak NOZ chápe důchod a právě výměnek, jelikož oba tyto závazky jsou ryze osobního charakteru, i z toho důvodu u obou těchto závazků nalezneme obdobná ustanovení týkající se například omezení postoupení výměnku i důchodu či limitaci práva na odstoupení od těchto smluv. Přičemž právě důchod, respektive právo na rentu (peněžité plnění) bývá jednou ze složek, jedním z plnění z výměnku.

Historické souvislosti

Výměnek, latinsky reservatum rusticum, patří historicky k našim typickým občanskoprávním smluvním typům. Výměnek, též jinak řečeno vejměnek, vejminek, výminek apod., byl závazek vážící se původně k venkovským hospodářským statkům. Výměnek byl pojmem tzv. venkovského zvykového práva.¹ Jednalo se typicky o zvyk mezi rolníky, kdy hospodář přenechával hospodářský statek synovi a zároveň s tím se řešilo vypořádání případně ostatních sourozenců, a zejména si pak dosavadní hospodář vymiňoval pro sebe rentu – nejednalo se ovšem zpravidla o rentu peněžitou, nýbrž dříve spíše o rentu naturální, zejména o poskytování ubytování, naturálních dávek z hospodářství jako maso, vejce, mléko, mouka apod. V historických smlouvách se lze setkat s ujednáními, kolik náleží výměnkáři ročně kop vajec či pytlů vejražkové mouky, obilí apod. Mohlo se však jednat také o zaopatřování jiným způsobem, například zajištění šatstva, dříví na otop, ne zřídka byl v rámci výměnku zajišťován důstojný slušný pohřeb výměnkáře či právo na sloužení každoroční zádušní mše svaté za zemřelého výměnkáře. Peněžitá renta byla dříve sjednávána spíše výjimečně na bohatších ,,gruntech". Smyslem výměnku bylo zabezpečit klidné stáří a dožití výměnkáře.

Prvním právním předpisem, který u nás výměnek zakotvil, byl až zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, který stanovil, že výměnek lze zřídit pouze při převodu zemědělské nemovitosti ve prospěch dosavadního vlastníka. Ve prospěch jiné osoby nebylo možno výměnek zřídit, pouze s výjimkou, pokud byla taková osoba svojí výživou odkázána na dosavadního vlastníka. V případě převodu jiné než zemědělské nemovitosti také nebylo možno výměnek sjednat. Jednalo se tak o podstatně užší vymezení, než jak jej přináší NOZ v § 2707 až § 2715.

ObčZ již výměnek neupravoval, i tak ovšem výměnek ze společnosti nevymizel a existoval v podobě věcného břemene.

Smlouva o výměnku

NOZ tedy nově, respektive tedy staronově, přináší zakotvení tohoto historicky řekněme až notoricky známého institutu a řadí jej mezi závazky z právních jednání a konkrétně pak mezi zaopatřovací smlouvy. Smlouvou o výměnku si tedy vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou. Nabyvatel nemovité věci se zavazuje takové zaopatření poskytnout. Smluvními stranami jsou dosavadní vlastník nemovité věci, tedy výměnkář, a nabyvatel nemovité věci (kupující, obdarovaný apod.). Smlouva o výměnku se pak uzavírá zásadně v souvislosti s převodem nemovité věci, respektive tedy s převodem vlastnického práva k takové nemovité věci. O časové souslednosti níže v textu. Na straně výměnkáře, tj. na straně oprávněné z výměnku, i na straně povinné, tj. nabyvatele nemovité věci, pak není vyloučena pluralita subjektů. Jde-li o povahu subjektů – nabyvatelem nemovité věci může být jak osoba fyzická, tak i právnická. Ovšem na straně výměnkáře může být vzhledem k charakteru a účelu smlouvy o výměnku pouze osoba fyzická.

Oproti právní úpravě z roku 1950 se pak výměnek může zřídit při převodu vlastnického práva jakékoliv nemovité věci – nemusí se tak jednat pouze o hospodářský statek. Předpokladem zřízení výměnku však zůstává jeho zřízení v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovité věci – tento zákonný požadavek je nezbytné respektovat.

Forma smlouvy o výměnku

Zákon pro smlouvu o výměnku formu nenařizuje, na rozdíl například od důchodu ve smyslu § 2701 odst. 2. Pro výměnek tedy nevyžaduje ani písemnou formu, ani například formu kvalifikovanější, jakou je veřejná listina. Forma smlouvy o výměnku souvisí s tím, zda bude smlouva uzavírána jako věcné právo k nemovité věci nebo pouze jako obligační závazek inter partes a dále se pak odvíjí od toho, zda ujednání o výměnku bude součástí smlouvy převodní, a pak bude sledovat její formu, nebo zda bude samostatnou smlouvou – přičemž obě tyto varianty jsou možné.

Pokud bude smlouva uzavírána jako věcné právo k nemovité věci, pak požadavek písemné formy vychází z § 560, který stanoví, že písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. Jde-li o zřízení výměnku jakožto obligačního závazku, zde pak závisí na vůli stran, jakou formou smlouvu zřídí. Pokud bude výměnek jakožto obligační závazek ujednán v rámci smlouvy převodní, pak opět sleduje její formu.

Převod nemovité věci

Jakousi podmínkou pro výměnek je jeho zřízení v souvislosti s převodem nemovité věci. Může se přitom jednat jak o úplatný, tak i o bezúplatný převod. Nejtypičtěji se bude jednat o smlouvu darovací. Hovoříme-li o zřízení výměnku úplatně, nemusí se jednat o úplatu jako takovou. Úplata může spočívat například v poskytnutí slevy z kupní ceny výměnkářem nebo například jako závazek výměnkáře strpět rekonstrukční práce omezující užívání nemovité věci výměnkářem a podobně. NOZ sice hovoří u výměnku o převodu věci nemovité, lze si však představit jeho zřízení i v případě převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci. Pokud by výměnek měl být zřízen bez souvislosti s převodem nemovité věci, nejednalo by se již o výměnek. Na takovou smlouvu by se pohlíželo jako na smlouvu o zřízení služebnosti užívání a podobně, podle jejího obsahu.

V praxi lze nejčastěji předpokládat zřízení výměnku přímo v rámci smlouvy převodní, ať již darovací, kupní, směnné či smlouvy nepojmenované, a to ve formě věcného práva k věci nemovité, jelikož právě touto formou lze nejlépe zajistit práva výměnkářova.

Výměnek však nemusí být zřízen pouze zároveň s převodem či na jedné listině s převodem. Z časového hlediska lze výměnek zřídit před samotným převodem, v tom případě…