Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2224

Velmi častou otázkou, která je v souvislosti s nájemní smlouvou řešena, je otázka změny vlastníka pronajímané věci. Tato problematika byla dříve zakotvena především v § 680 odst. 2 a 3 ObčZ. Tuto právní úpravu však NOZ nepřevzal, respektive převzal ji pouze zčásti. Nová právní úprava se však jeví poněkud nešťastnou a vypadá to, že bude v praxi činit nemalé obtíže.

Přechod a převod vlastnictví

Důvodem ke změně osoby na straně pronajímatele může být především přechod nebo převod vlastnického práva k pronajímané věci. K přechodu vlastnického práva dochází ze zákona nebo na základě rozhodnutí státního orgánu nebo soudu. Tak může například dojít k přechodu vlastnického práva v případě zániku právnické osoby bez likvidace, neboť vlastnické právo k pronajímané věci v takovém případě přechází na jejího právního nástupce. U fyzických osob dochází k přechodu vlastnického práva smrtí – v případě smrti vlastnické právo k věci přechází ze zákona na dědice. K přechodu vlastnického práva však může dojít i na základě jiných právních skutečností – např. vydržením vlastnického práva k věci.

Pro převod vlastnického práva je pak vyžadován určitý projev vůle – většinou smlouva – například smlouva kupní či darovací apod.

Kontinuita nájemního vztahu

Právní úprava uvedená v § 2221 odst. 1 NOZ zaručuje kontinuitu nájemního vztahu v případě změny pronajímatele, a to bez ohledu na to, zda k této změně došlo na základě přechodu nebo převodu vlastnického práva.

Změnou vlastníka pronajaté věci tedy v zásadě nedochází ke změně nájemního vztahu a nový pronajímatel je vázán právními úkony předchozího vlastníka. Nájemci je tak poskytována ochrana pro situaci, kterou nemůže ovlivnit.

Kontinuita nájemního vztahu neplatí absolutně

Přesto však situace není tak jednoznačná, jak by se mohla zdát, neboť ihned navazující ustanovení, tedy § 2221 odst. 2 NOZ pravidlo uvedené v odst. 1 relativizuje a u některých práv v případě převodu vlastnického práva k pronajímané věci přechod vylučuje.

 NahoruJudikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 866/2002 ze dne 23. 7. 2002

Toto ustanovení zřejmě navazuje na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, a to konkrétně na rozsudek tohoto soudu ze dne 31. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 863/97, který říká, že při přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy se totiž "jedná o zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje, tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci“. Nový pronajímatel však v zásadě vstupuje pouze do těch práv a povinností, které se k nájemnímu vztahu vážou obvykle, respektive "na nabyvatele vlastnického práva k pronajaté věci nepřechází závazek jeho právního předchůdce, který rámec nájemního práva přesahuje, ...“.

Zde je však třeba poznamenat, že výše uvedená judikatura byla překonána nálezem Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3292/09 ze dne 8. 7. 2010, který výše uvedený právní výklad Nejvyššího soudu zcela odmítl:

"Jazykový a logický výklad ustanovení § 680 odst. 2 ObčZ nedává možnost vykládat speciální sukcesi práv a povinností vyplývajících z nájemního vztahu jiným způsobem, než že pronajímatel vstupuje do všech právních povinností vyplývajících ze smlouvy, ledaže práva a povinnosti vzniklé za předcházejícího vlastníka se existenčně osamostatnily (např. právo na již splatné nájemné). Pokud by zákonodárce chtěl vymezit jen určitá práva a povinnosti, které přecházejí na nového vlastníka, učinil by tak výslovně; nečiní-li tak, není žádný důvod vykládat toto ustanovení v tom smyslu, že přecházejí na nového vlastníka (pronajímatele) jen vybraná práva a povinnosti. Z dikce ustanovení totiž nevyplývá žádné restriktivní omezení práv a povinností, které má nový vlastník nabýt.
37. Soukromé právo obecně je založeno na stěžejní zásadě autonomie vůle a zásadě ‚pacta sunt servanda‘. Zásada, že smlouvy mají být dodržovány, bývá považována za nejvyšší zásadu právní, resp. za nejvyšší přirozenoprávní normu, od které je odvozeno veškeré právo (blíže např. Knapp, V. Teorie práva. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 1995, s. 84). Proto není-li zákonný důvod omezovat zásadu autonomie vůle a zásadu ‚pacta sunt servanda‘, pak je třeba primárně vykládat zákonná ustanovení ve prospěch těchto zásad. Pokud tak obecné soudy nečiní, porušují tak Ústavou garantované právo definované v čl. 2 odst. 4 Ústavy a v čl. 2odst. 3 Listiny základních práv a svobod.“

Je proto s podivem, že nová právní úprava výše uvedenou judikaturu Ústavního soudu nerespektovala.

Právní úprava platná pro přechod vlastnického práva

§ 2221 odst. 2 NOZ bude platit pouze pro převod vlastnického práva k pronajaté věci, a nikoliv pro jeho přechod. U přechodu vlastnického práva k věci tedy nový pronajímatel plně vstupuje do všech práv a povinností pronajímatele původního. Není zcela zřejmé, proč tak právní úprava činí. Obecně tedy dochází ke zhoršení právního postavení nájemce, kdy jednostranně může pronajímatel převodem vlastnického práva k pronajaté věci způsobit zánik některých pro nájemce významných práv, která se mu do nájemní smlouvy podařilo prosadit nad rámec práv, která mu plynou ze zákona.

V této souvislosti pouze poznamenáváme, že právní úprava již neřeší případy, kdy dochází k převodu pouze spoluvlastnického podílu na pronajaté věci; v této souvislosti je tedy právní úprava dosti nejasná. Je také s podivem, že právní úprava řeší pouze zánik povinností pronajímatele a nikoliv již zánik práv nájemce. Ten je tedy vázán nad rámec povinností plynoucích mu ze zákona vůči novému pronajímateli i nadále. Pro takové nerovnoprávné postavení smluvních stran neshledáváme příliš důvod. Tím zde vyvstává otázka, zda je takové ustanovení ústavně konformní.

Nová nájemní smlouva

Jaké je tedy právní postavení nového pronajímatele a nájemce? Především je třeba poznamenat, že samotná změna v osobě pronajímatele není důvodem k uzavření nové nájemní smlouvy a ani není důvodem pro to, aby byl k původní nájemní smlouvě uzavírán jakýkoliv dodatek. Mezi smluvními stranami zůstávají zachována práva a povinnosti z původní nájemní smlouvy a na její změnu nemá ani jedna ze stran právní nárok. To ovšem neznamená, že se smluvní strany nemohou na změně původní nájemní smlouvy dohodnout.

Vhodné je uzavřít dodatek k původní nájemní smlouvě zejména tehdy, pokud nájemní vztah mezi nájemcem a původním pronajímatelem přesahoval rámec povinností pronajímatele, které zákon nestanoví.

Právo nájemní vztah vypovědět

V souvislosti se změnou v osobě pronajímatele je ještě třeba poznamenat, že stranám (tedy ani nájemci, a ani pronajímateli) nevzniká právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník pronajaté věci. Pokud je však ujednání mezi smluvními stranami opačné, má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

Pokud neměl nový vlastník pronajaté věci rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu uzavřel, pak nejsou dotčena a nájemce se jich stále může domáhat.

Výpovědní lhůta je u nemovité věci tříměsíční a u movité věci jednoměsíční.

Výše uvedená pravidla týkající se možnosti nájemní vztah vypovědět se nevztahují na nájem bytu, respektive se na něj vztahují pouze částečně (§ 2224). Pokud byl pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo vypovědět nájemní vztah z důvodu změny vlastnictví. Nájemci je však právo zachováno. Pokud by se pronajímatel s nájemcem dohodli jinak, pak se k opačnému ujednání nepřihlíží. Na zbývající typy nájmu se právní úprava komentovaných ustanovení vztahuje.

Výše uvedené lhůty, ve kterých lze nájemní vztah vypovědět, jsou lhůtami prekluzivními. Po jejich uplynutí tedy právo vypovědět nájemní vztah zaniká.

Odstupné

Pokud je nájemní vztah vypovězen z titulu změny vlastnictví k pronajímané věci, pak strana, která nájem vypoví, musí druhé straně poskytnout přiměřené …